Варварська війна росії проти України, а також потенційна загроза поширення кремлівської ескалації на інші регіони кардинально трансформували в європейських державах стратегії національної безпеки та оборони.

Щоб ефективно протистояти цим новим викликам, країни Європейського Союзу зосереджують увагу на об’єктах нерухомості, привласнених громадянами російської федерації. Є чимало підтверджень:  росіяни купували там земельні ділянки, розташовані поруч з важливими військовими чи стратегічними об’єктами. Часто, щоб забудувати ці масиви «котеджними містечками».

Тепер стало очевидним, що це всерйоз загрожує безпеці країн, адже цю нерухомість росіяни можуть використовувати і не як цивільне житло.  Потенційно такі «містечка» можуть стати центрами для шпигунської діяльності, проведення диверсій чи й використовуватися в разі ймовірного сухопутного вторгнення росії.

Незалежний аналітичний центр «Інститут законодавчих ідей» проаналізував, як трактує такі дії законодавство Фінляндії та Латвії.

*   *   *

Фінський уряд відкрито заявив про підвищену небезпеку гібридних атак з боку російської федерації. Звернувши увагу і на те, що росіяни раніше купували нерухомість поруч із критично важливими об’єктами — зокрема електростанціями. Упродовж тривалого часу їм дозволялося тут  вільно придбавати житло, проте з 2020 року уряд Фінляндії значно посилив контроль за цими транзакціями. За останні п’ять років Міністерство оборони країни виявило понад 3 500 об’єктів нерухомості по всій країні, які мають зв’язок із російськими власниками. Частина цих об’єктів викликала обґрунтовану підозру: це були, наприклад, літні резиденції з незвично великими вертолітними майданчиками, лісові будиночки, укріплені мілітарним спорядженням… Також зафіксовані випадки, коли російські інвестори купували занедбані готелі чи порожні логістичні склади. Їх роками не використовували, зате вони розташовувалися поблизу контрольно-пропускних пунктів на фінсько-російському кордоні.

Реагуючи на ці виклики та загрози, у липні 2025 року Фінляндія внесла низку суттєвих поправок до закону, посиливши державний контроль над придбанням нерухомості іноземними громадянами. Головним законодавчим нововведенням є запровадження норми про «безумовні перешкоди», коли видають дозволи на придбання нерухомості. Ці перешкоди стосуються фізичних та юридичних осіб, чиє громадянство або контроль безпосередньо пов’язані з країнами, визнаними загрозою національній безпеці, які вчинили акт порушення територіальної цілісності іншої держави.

*   *   *

Ще донедавна політика Латвії щодо операцій з придбанням нерухомого майна поблизу стратегічних об’єктів була досить м’якою. Ба більше, точна кількість нерухомості, яка належить громадянам росії та білорусі, залишалася невідомою.

Активно монітори цю ситуацію держава почала лише на початку 2025 року. За неофіційними даними, майном в Латвії володіють 1832 громадянина росії та 124 громадянина білорусі. Вони є кінцевими бенефіціарними власниками юридичних структур – компаній, які придбали це майно. Раніше до латвійського законодавства вже внесли зміни, які зобов’язують покупців нерухомості, розташованої поблизу оборонних об’єктів, отримувати дозвіл від Міністерства оборони. У 2024 році було схвалено 119 таких угод.

Латвійська служба безпеки контролює ситуацію довкола важливих об’єктів. Зокрема, перевіряє угоди купівлі й оренди в сусідніх зонах. А влітку 2025 року парламент країни ухвалив закон про обмеження операцій, що становлять загрозу національній безпеці. Він передбачає пряму заборону на купівлю нерухомості в Латвії капіталу, пов’язаному з державами-агресорами, а також забороняє використання такої власності для впливу, що суперечить національним інтересам. Ключовим чинником латвійського підходу є чітке визначення кола суб’єктів, на яких поширюється заборона придбавати нерухомість. Обмеження стосуються не лише держав-агресорів та їхніх громадян, вони поширюються і на юридичних осіб, зареєстрованих в цих країнах, і, що важливо, на будь-які структури, де громадяни агресора або підконтрольні їм компанії мають суттєво задіяні.

*   *   *

А яка ж ситуація у нас? До 2014 року громадяни рф активно інвестували в житло в Україні (зокрема, у Криму, Одесі та Києві). Після окупації півострова попит знизився, проте угоди продовжували укладатися аж до 2022 року, оскільки формальної законодавчої заборони на купівлю не було. Громадяни росії й далі скуповували нерухомість у наших містах, яку згодом могла використовувати ворожа розвідувально-диверсійна агентура.

І хоча після повномасштабного вторгнення росії купівля української нерухомості росіянами фактично припинилася (через санкції, посилений контроль та підзаконні акти), проблему досі не усунуто. Потрібен закон, який цілковито заборонив би купівлю нерухомості громадянами, компаніями та структурами, пов’язаними з державами-агресорами. Потребу в цьому законі  було офіційно визнано ще три роки тому, його включили до робочих планів. Але у вересні 2025 року він дивним чином зник з оновленого плану законотворчої роботи Верховної Ради.

Досвід Фінляндії та Латвії має стати нам уроком. Якщо, звісно, нашим законодавцям бракує гіркого і кривавого досвіду України. Навіть країни, які не перебувають у стані прямої війни з росією, усвідомлюють, що такі превентивні заходи є невід’ємною частиною їхньої національної безпеки і тому поспішають законодавчо врегулювати прямі чи й опосередковані відносини з державою-агресором.