У Київській школі економіки звітували інтернет-спільноті про перші пів року життя і діяльності земельного ринку. Цей маленький ювілей Україна відзначила 1 січня – в акурат під новорічну чарку, «шубу» й олів’є. Втім, судячи із тостів, виголошених у телевізор та соцмережі нашою політичною елітою, цю подію не удостоїли належної уваги ні «верхи», ні тим паче «низи». Виправити прикре непорозуміння взялися безпосередні організатори ринкового обігу української землі. Бо, як стверджують, є всі підстави підняти святковий келих за успіх їхньої справи. 

– Ринок перетнув психологічну межу у 200 тисяч гектарів, – не приховує парадного настрою перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко. – В будь-якому випадку ми бачимо, що протестів немає, трактори не стоять, ніхто не помер унаслідок роботи ринку. Й ешелони зі «святою українською землею» не поїхали закордон.

Випромінює святковість і Роман Нейтер, експерт центру дослідження продовольства та землекористування Київської школи економіки (КШЕ):

– Обсяг ринку землі зростає з місяця у місяць. Наприклад, у грудні проти листопада він збільшився аж на 30 відсотків. Йдеться і про кількість транзакцій (19420 проти 14954 у листопаді), і про обсяг угод купівлі-продажу угідь (49254 га проти 38019 га у листопаді). Були й рекорди: за одну добу – 23 грудня минулого року – зафіксовано 1187 транзакцій сукупно на 3175 гектарів угідь.

За словами Анатолія Мірошниченка, його відомство торік вчасно підготувало підзаконну нормативно-правову базу, щоб уповні запрацювали нові законодавчі акти, що регулюють земельні відносини. Зокрема закони «Про електронні аукціони», «Про децентралізацію і дерегуляцію земельних відносин», «Про вдосконалення планування використання земель», інші акти, які містять земельно-правові норми. Окрім правового забезпечення функціонування ринку, управлінці Держгеокадастру опікувалися знаковими і перспективними проєктами, щоб удосконалити організацію ринкових процесів. Йдеться і про запуск земельних аукціонів, і – на чому особливо наголосив посадовець –  про підготовку пілотного проєкту, який надає право сертифікованим інженерам-землевпорядникам вносити відомості до державного земельного кадастру.

– 29 грудня, «під ялинку», уряд прийняв відповідну постанову, – поінформував пан Мірошниченко. – Адміністратор державного земельного кадастру, державне підприємство «Центр державного земельного кадастру», вже розробив відповідний фунціонал, і після офіційного оприлюднення постанови пілотний проєкт запрацює. Він важливий тим, що у чиновників одбираються останні, навіть теоретичні, можливості перешкоджати комусь набувати права на земельні ділянки. Прибираємо останнє «вузьке місце» – державну реєстрацію земельних ділянок у держкадастрі.

Посадовець не приховує: ще донедавна траплялися такі випадки, коли недобросовісні чиновники під надуманими приводами просто не пускали якусь земельну ділянку в кадастр, стимулюючи зацікавлених осіб до традиційного «рішалова». Але, запевняє, тепер, коли за справу візьмуться сертифіковані інженери-землевпорядники, такої корупційної можливості вже не буде.

На думку Анатолія Мірошниченка, порядок реалізації цього пілотного проєкту дуже збалансований.

– Працюватиме система екстериторіального моніторингу, який здійснюватимуть державні кадастрові реєстратори, обрані для цього за принципом випадковості. Але державний кадастровий реєстратор може лише призупинити процедуру внесення відомостей до кадастру. І звернутися до центрального апарату Держгеокадастру, який приймає остаточне рішення.

Хто, який святий безсрібник пильнуватиме за правовою чистотою отого «остаточного рішення» своїх підлеглих з центрального апарату, керівник не пояснив. А дарма, з огляду на багатолітній корупційний шлейф, який тягнеться за цим відомством згори й донизу. Тому є певні сумніви, чи справді, як обіцяє посадовець, у цій делікатній справі «буде досягнуто дуже відчутної лібералізації із забезпеченням контролю з боку держави».

Серед набутків, які стали гідним минулорічним унеском держави в розвиток земельного ринку, перший заступник голови Держгеокадастру згадав про пів мільйона гектарів проінвентаризованих угідь. Хоча й щиро зізнався, що це менше, ніж планувалося, але тут-таки пояснив: мали на те лише трохи більше місяця, бо Мінекономіки, мовляв, передавало фінансування цього проєкту до МінАПК. Нинішнього року, обіцяє, ця програма фінансуватиметься своєчасно і результат буде набагато кращим. Зокрема планують проінвентаризувати «практично всі землі оборони» – справді значуще за нинішніх умов неоголошеної агресії Росії.

Анатолій Мірошниченко запевнив: найближчим часом нарешті впорядкують модулі автоматизованої оцінки, що використовується Фондом держмайна. «Були неочікувані складнощі на рівні розробки відповідного програмного забезпечення, але, як обіцяють колеги, переглянутий алгоритм ось-ось запрацює». Іншими словами, модуль таки перестане завищувати значення оцінки, а відтак і суми транзакційних витрат на податкові зобов’язання сторін.

– Підсумки перших пів року ринку стверджують: це був гарний тест нашої концепції, – переконує Роман Нейтер. – Люди пересвідчилися, що ті жахи і страшилки, котрі поширювалися певними політичними силами, не справдилися. Ринок жодним чином не ставить під загрозу нацбезпеку України.

Експерт КШЕ стверджує: «За ці пів року ми відчули значне покращання процедур у земельних питаннях». І навіть «можемо говорити про нормальну стабільну ринкову картину», позаяк «від місяця до місяця структура угод вже суттєво не відрізняється». У Київській школі економіки порахували: найбільше  транзакцій відбувається із землями для ведення особистого селянського господарства (32,6 тисяч угод). А проте за сукупною площею проданих угідь земля ОСГ становить лише третину. Дві третини – за товарною сільськогосподарською землею (102, 4 тисячі га). Найбільше продали ріллі – 86,2% площ землі, яку виставили на торг. На сіножаті та пасовища припало лише 10,6%. Решта 3,2% в ринковому земельному прейскуранті – «інші типи та суміші різних типів угідь».

За пів року реалізували понад 150 тисяч гектарів землі. Щоденно укладали в середньому 470 угод купівлі-продажу цього товару. В абсолютних величинах уже реалізували потенціал типового вітчизняного агрохолдингу. Але «в цілому по Україні це незначний обсяг, – запевняє Роман Нейтер: – від початку запуску ринку продано трохи більше 0,3 % усіх земель, які маємо.

Економісти КШЕ встигли навіть визначити лідерів та аутсайдерів земельного ринку. Стверджують, перед веде Харківська область: там продано 1% сільгоспземель. У її найближчої суперниці по ринковому змаганню – у Херсонській області – продали 0,7 відсотка сільськогосподарської землі. А пасуть задніх у рейтингу земельної торгівлі Львівська, Рівненська та Івано-Франківська області: там продано лише 0,1 відсотка сільгоспземель.

Посилаючись на дані реєстрації угод купівлі-продажу, Роман Нейтер вважає, що на ринку землі склалася «доволі стабільна середньозважена ціна – близько 40 тис. гривень за гектар». Утім вносить поправку: вона таки «значно варіюється» – залежно від цільового призначення, місця розташування та типу угідь. Масового ажіотажу на ринкові землі немає, ситуація стабільна, запевняє експерт. І прогнозує, що за таких умов можемо очікувати в обігу 1-1,5%  землі щорічно. Як, власне, у цивілізованих країнах.

І нарешті головне питання дня: який же маємо виторг на новому ринкові? Скільки грошей отримали землевласники від продажу землі? Як не дивно, але аналітикам з КШЕ довелося добряче попрацювати над відповіддю. І та відповідь, яку напрацювали, не стільки фактична, скільки гіпотетична, змодельована. У чому проблема? А в тому, що грошова частина транзакцій чомусь затято не виходить з «тіні».

– Більшість оприлюднених цифр про обсяг ринку земель у грошовому вимірі насправді не відповідають дійсності, – констатує пан Нейтер. – Ціна продажу значиться у 55% транзакцій. У решти наявних угод її немає, ми не знаємо, за яку ціну ця земля була придбана-продана.

Тому-то кмітливі представники КШЕ заповзялися розрахувати вартість цих ділянок і таким чином змоделювати загальний обсяг нинішнього ринку земель. Зважали і на цільове призначення землі, і на площі земельних ділянок, і на їхню локацію.

– З урахуванням усіх цих параметрів дійшли висновку, що в нашій моделі недооцінено розрахункову вартість, – ділиться подробицями експерт. – Є, виявляється, ще й інші фактори, що суттєво впливають на ціну земельної ділянки. Зокрема альтернативні способи використання ділянки можуть значно збільшити її вартість. Таким чином, за нашою моделлю, ми недооцінюємо ділянки приблизно на чверть. Тому, враховуючи це, нині можна стверджувати, що за підсумками перших пів року функціонування земельного ринку обсяг ринкового обігу землі перевершив 5,3 мільярда гривень. Це гроші, які землевласники вже отримали від продажу своїх масивів. Ми навіть розрахували, скільки заробили на реалізації кожного виду земель. Скажімо, за ріллю сукупно виручено понад 4,5 млрд грн, за землю, призначену для ведення товарного сільгоспвиробництва, яка була під мораторієм, отримано понад 3,2 млрд грн. Звісно, у порівнянні із ринками закордоном наші мільярди – це все ще незначний обіг. Хоча у нас і невелика ціна землі, суттєво менша, ніж у країнах ЄС.

Про цінову несправедливість на нинішньому етапі земельного ринку і Анатолій Мірошниченко і Роман Нейтер говорили занепокоєно. Урядовець, звісно ж, розуміє що навіть нинішня ринкова ціна на угіддя недоступна багатьом українцям, які бажають працювати на землі. А тому покладає великі сподівання на Фонд гарантування кредитів. Переконує, що «нинішній рік повинен стати роком реформування державної підтримки», що новостворений фонд «цілком уписується у цю нову концепцію державної підтримки, бо для тих малих сільськогосподарських товаровиробників, які не мають доступу до фінансування, держава повинна створити умови, щоб вони могли отримати кредит і придбати землю». І водночас пан Мірошниченко ремствує, що «консервативна модель ринку, обрана нашими законодавцями», запровадила значні обмеження. «Ми обмежуємо коло потенційних покупців землі лише фізичними особами, встановили максимум землі, який можна придбати в одні руки, не допускаємо іноземців… Це суттєво зменшує ціну української землі». З чиновником цілком погоджується й експерт КШЕ.

– Тому, гадаю, вже можна починати мову про те, щоб не чекати 2024 року, щоб лібералізувати ринок, – підсумував розмову перший заступник голови Держгеокадастру. – Буквально сьогодні мені на очі потрапило звернення колег із Чехії. Посольство звертає нашу увагу: є громадяни Чехії, громадяни ЄС, куди Україна так прагне, підписавши Угоду про асоціацію. Принцип вільного руху капіталів – один із наріжних каменів ЄС… Можемо зробити висновок і відмовитися від якихось обмежень… Щоб бодай громадян Євросоюзу пустити на наш ринок і дозволити інвестувати гроші в українську землю. Гадаю, вже є можливості для певних стратегічних узагальнень у цьому напрямку.

Звісно, стратегічне узагальнення, як писав Остап Вишня, «штука хороша». Добре було б під таким стратегічним прицілом проаналізувати і нинішні піврічні результати ринку. Не лише скільки, чого, для чого і почім. Треба мати більш-менш ясний соціальний портрет нинішнього покупця землі. Він, отой новий землевласник, тутешній чи приїжджий, молодий чи у віці, сімейний чи одинак… Хто за фахом, чи працює і де працює; які має види на придбану землю… Так складеться зрима картина, з візуальною перспективою не лише на транзакції та вигідну базарну виручку, а на завтрашнє буття чи небуття вітчизняного товаровиробника, якого так гучно підтримуємо на всіх партійних з’їздах і парламентських слуханнях. Й українського села, яким на словах так переймаємося.

Іноземних покупців нашої землі, очевидно, не бракуватиме, та й ціну вони, безумовно, «наженуть». І ниви тієї без людських рук немало – прийшли б тільки на нашу скруту грубі гроші. Пишучи ці рядки, вичитав в інтернеті про село Яргорів, що у Монастириській громаді Тернопільщини. Село як лялька – на березі ріки, з краєвидами гір… Так от половина його «продуктивного населення» нині закордоном, на заробітках. Включно із сільською старостихою. В обійстях переважно старі – з онуками, котами та собаками. Нема в селі роботи. А за земельні паї, кажуть селяни, не виживеш. Чи є перспектива в такої «адмінодиниці» реформованої громади?  Маю сумніви.

Понад три десятиліття поспіль стабільний мартиролог, який викликає моторошне заціпеніння: рік у рік з мапи України безслідно зникає понад три десятки сіл і селищ. Адміністративно-територіальна реформа, вимощена добрими намірами влади наділити «місця отих адмінодиниць» більшими повноваженнями, схоже, лише підганяє процес «селомору». А іноземний капітал, що його наші «лібертаріанці» так нараюють вітчизняному земельному ринкові, аж їм терпець уривається, – як той капітал допоможе селу? Очевидно, так, як допомагають наші рідні агрохолдинги, що забирають море, а милостиво повертають крапелину.

«Ідіть геть із вашими могутніми машинами; тут земля родить і родитиме самі лише могили». Написано 200 років тому, французьким політиком – не економістом. Зате ж як реалістично змодельовано – холодом проймає…